LMP vs LMNP : quel statut pour votre immobilier locatif ?
Deux statuts, deux fiscalités radicalement différentes. Comment basculer en LMP peut coûter — ou rapporter — des dizaines de milliers d'euros.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est celui de la plupart des investisseurs immobiliers. Il permet d'amortir le bien et de dégager des revenus quasi défiscalisés pendant 15-25 ans.
Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) s'applique automatiquement si (1) les recettes annuelles dépassent 23 000 €, ET (2) elles dépassent 50 % des revenus totaux du foyer. Il ouvre des avantages majeurs mais impose des contraintes.
Avantages LMP : (1) déduction des déficits sur le revenu global (contre imputation sur les seuls BIC en LMNP), (2) exonération d'IFI (bien classé professionnel), (3) exonération partielle ou totale de plus-value professionnelle après 5 ans, (4) affiliation au régime social des indépendants (retraite complémentaire).
Inconvénients LMP : cotisations sociales (~40 % du bénéfice net), obligation de tenue de comptabilité complète, plus-value professionnelle en cas de cession.
Positionnement optimal : LMNP jusqu'à 2-3 biens (~200 K€ de patrimoine locatif meublé), puis bascule vers LMP quand le portefeuille devient significatif (>500 K€). Le pivot mérite une simulation chiffrée avec conseiller.
